In eine möblierte Wohnung statt ins Hotel? Viele Touristen nutzen kurzzeitige Vermietung über Plattformen wie Airbnb. Der Europäische Gerichtshof entschied in seinem Urteil vom 22. September, dass ein Genehmigungserfordernis für Wohnungen, die regelmäßig an nur vorübergehend aufhältige Personen für kurze Zeit vermietet werden, EU-rechtskonform ist. Im Kampf gegen den städtischen Wohnungsmangel dürfen EU-Staaten also kurzzeitige Vermietungen über Plattformen wie Airbnb einschränken.

In gegenständlichem Fall ging es um eine in Frankreich für Städte über 200.000 Einwohner und den Großraum Paris geltende Regelung. Konkret lag dem Urteil folgender Sachverhalt zugrunde: Eine Einzimmerwohnung in Paris wurde auf einer Website zur Vermietung ange­boten und regelmäßig für kurze Zeit an Personen vermietet, die sich lediglich vorübergehend in der Stadt aufhielten. Die Wohnungseigentümer verfügten allerdings nicht über die dafür notwendige Genehmigung durch die französischen Behörden.

Die vor etwas mehr als 10 Jahren in den USA gegründete Plattform Airbnb und ähnliche Angebote sind bei Touristen als Alternative zu Hotels sehr beliebt. Im Vorjahr haben allein 770.000 Gäste aus 187 Ländern via Airbnb Zimmer in Österreich gebucht, rund 17.000 davon in Vorarlberg. Diese Entwicklungen haben allerdings Auswirkungen auf den für Haupt­wohn­sitze zur Verfügung stehenden Wohnraum. Gerade in großen Städten ist Wohnraum nahezu unerschwinglich geworden. Viele Kommunen vertreten daher die Ansicht, dass der Dauer­ver­mietung vor der Vermietung zu touristischen Zwecken der Vorzug gegeben werden muss.

Kampf gegen Wohnungsmangel dient dem allgemeinen Interesse

Der gegenständliche Fall landete beim Europäischen Gerichtshof, weil den Wohnungs­eigentümern eine Verwaltungsstrafe auferlegt wurde, was sie angefochten haben. Die französischen Richter haben den Fall dem EuGH vorgelegt. Sie wollten u.a. wissen, ob die französische Regelung den Auflagen der EU-Dienstleistungsrichtlinie (2006/123) entspricht. Die Richtlinie will einen gemeinsamen europäischen Markt herstellen, wo Dienstleistungen grenzüberschreitend erbracht werden dürfen.

Mit seinem Urteil hat der EuGH entschieden, dass die Dienstleistungsrichtlinie 2006/123 auf eine Regelung eines Mitgliedstaats über gewerblich oder privat ausgeübte Tätigkeiten der regelmäßigen Kurzzeitvermietung von möblierten Wohnungen anwendbar ist. Er hat auch festgestellt, dass solche Tätigkeiten unter den Begriff „Dienstleistung“ im Sinne Richtlinie fallen. Laut Richtlinie dürfen die Mitgliedstaaten Dienstleistungen nur unter bestimmten Voraussetzungen von einer Genehmigung abhängig machen. Dazu zählt u.a., dass zwingende Gründe des Allgemeininteresses diesen Schritt rechtfertigen und das angestrebte Ziel – hier der Zugang zu Wohnraum in Großstädten – nicht durch ein milderes Ziel erreicht werden kann. Die Bekämpfung des Mangels an Wohnungen, die längerfristig vermietet werden, stellt nach Auffassung des EuGHs einen zwingenden Grund des Allgemeininteresses dar, der eine solche Regelung rechtfertigt.

Zum anderen hat der Gerichtshof festgestellt, dass die in Rede stehende nationale Regelung in Bezug auf das angestrebte Ziel verhältnismäßig sei. Das angestrebte Ziel könne auch nicht durch ein milderes erreicht werden, insbesondere, weil eine nachträgliche Kontrolle, etwa ein Meldesystem mit Sanktionen, es nicht ermöglichen würde, die Entwicklung des Mangels an langfristig vermieteten Wohnungen zu verlangsamen. Auch sei die französische Regelung räumlich begrenzt anwendbar und betreffe nur bestimmte Vermietungen. Vermieter, die ihren Hauptwohnsitz beispielsweise an derselben Adresse haben, sind von der Regelung ausgenommen.

Behörde vor Ort entscheidet über Wohnungsnot

Die französische Regelung geht mit der Genehmigungspflicht gegen die „Umnutzung“ vor und lässt den Gemeinden Freiraum, die Voraussetzungen für die Genehmigung zu bestim­men. Nach dem Urteil ist der nationale Gesetzgeber nicht dazu verpflichtet, bestimmte Schwellenwerte vorzugeben, ab wann von einer Wohnungsnot auszugehen ist. Es ist aus­reichend, wenn die Regelung das Ziel und objektive Gesichtspunkte vorgibt, nach denen die örtlichen Behörden handeln können. Diese müssten dann klar, eindeutig und objektiv bestimmen, welche Vermietungen verboten seien.